서울 빌딩 거래 200건 돌파…시장 살아났지만 ‘큰손 거래’는 줄었다

Source: VentureSquare

• 서울 상업·업무용 건물 거래 202건…3개월 연속 증가세

• 거래액 1조7,664억 원 기록…1,000억 원 이상 거래는 2건에 그쳐

서울 상업·업무용 부동산 시장이 거래 건수 기준으로 올해 들어 가장 활발한 모습을 보였다. 다만 초대형 거래는 오히려 감소하면서 시장 회복의 중심축이 대형 빌딩보다 중소형 자산으로 이동하는 모습이다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 부동산 데이터 분석 기관 RA(알스퀘어 애널리틱스)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 4월 서울 상업·업무용 건물 거래 건수는 202건, 거래 규모는 1조7,664억 원으로 집계됐다. 전월과 비교하면 거래 건수는 9.2%, 거래 규모는 5.6% 증가했다. 거래 건수는 1월 143건, 2월 144건, 3월 185건에 이어 4월 202건까지 늘어나며 3개월 연속 상승세를 이어갔다. 올해 들어 처음으로 월간 거래 건수 200건을 넘어선 것이다.

반면 거래 규모의 증가 폭은 상대적으로 크지 않았다. 거래 건수 증가율보다 거래 규모 증가율이 낮게 나타나면서 건당 평균 거래액은 3월 약 90억 원에서 4월 약 87억 원으로 소폭 감소했다.

서울 상업·업무용 건물 거래 3개월 연속 증가 (자료 제공: 알스퀘어)

대형 거래 감소, 중소형 자산이 시장 견인

이는 시장에 참여하는 투자자는 늘었지만, 초대형 자산보다는 중소형 건물 중심으로 거래가 이뤄졌기 때문으로 풀이된다.

실제로 4월 서울 상업·업무용 건물 시장에서 1,000억 원 이상 거래는 두 건에 그쳤다. 가장 큰 거래는 영등포구 양평동5가에 위치한 롯데칠성음료 양평동사업장으로 약 1,580억 원에 거래됐으며, 종로구 인의동 하나손해보험 빌딩이 약 1,370억 원에 매매되며 뒤를 이었다.

올해 1월부터 3월까지는 매월 1,000억 원 이상 거래가 세 건씩 발생했지만, 4월에는 두 건으로 줄었다. 올해 들어 처음으로 월간 대형 거래 건수가 3건 아래로 내려간 셈이다.

전년 동기와 비교하면 거래 양상은 더욱 뚜렷하다. 지난해 4월 서울 상업·업무용 건물 거래 건수는 196건, 거래 규모는 2조5,621억 원이었다. 올해 4월은 거래 건수가 202건으로 늘었지만 거래 규모는 오히려 감소했다. 시장 참여자는 증가하고 있지만 대형 거래 비중은 줄어드는 구조가 형성되고 있다는 의미다.

알스퀘어 리서치센터는 “4월 시장은 거래 건수가 200건을 넘어서는 등 투자 참여가 확대된 모습이 확인됐다”며 “다만 거래 규모 증가 폭은 제한적이었고, 대형 빌딩보다는 중소형 자산 중심의 거래가 시장을 이끌었다는 점이 특징”이라고 분석했다.

업계에서는 최근 금리 안정 기대감과 실수요 기반 투자 수요가 맞물리면서 중소형 빌딩 시장의 거래 회복세가 이어지고 있는 것으로 보고 있다. 반면 대형 오피스 거래는 매도·매수자 간 가격 눈높이 차이와 시장 불확실성 등의 영향으로 선별적인 거래만 이뤄지고 있다는 평가다.

Seoul Building Transactions Surpass 200… Market Recovers, but ‘Big-Money Deals’ Decrease

Seoul’s commercial and office real estate market showed its most active performance this year in terms of transaction volume. However, with mega-deals actually decreasing, the focus of the market recovery appears to be shifting from large buildings to small and medium-sized assets.

According to an analysis of actual transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport by RA (R Square Analytics), a real estate data analysis agency of R Square, a comprehensive commercial real estate service company, the number of commercial and office building transactions in Seoul in April totaled 202, with a transaction volume of 1.7664 trillion won. Compared to the previous month, the number of transactions increased by 9.2% and the transaction volume by 5.6%. The number of transactions continued an upward trend for three consecutive months, rising from 143 in January, 144 in February, and 185 in March to 202 in April. This marks the first time this year that the monthly transaction volume has exceeded 200.

On the other hand, the increase in transaction volume was relatively small. As the growth rate of transaction volume was lower than the growth rate of the number of transactions, the average transaction value per transaction decreased slightly from about 9 billion won in March to about 8.7 billion won in April.

Transactions of commercial and office buildings in Seoul increase for 3 consecutive months (Data provided by R Square)

Decline in large transactions, small and medium-sized assets drive the market

This is attributed to the fact that while the number of investors participating in the market has increased, transactions have centered on small and medium-sized buildings rather than mega-assets.

In fact, there were only two transactions exceeding 100 billion won in the Seoul commercial and office building market in April. The largest transaction was the Lotte Chilsung Beverage Yangpyeong-dong Business Site located in Yangpyeong-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu, which was traded for approximately 158 billion won, followed by the Hana Insurance Building in Inui-dong, Jongno-gu, which was sold for approximately 137 billion won.

From January to March of this year, there were three transactions worth over 100 billion won each month, but this number dropped to two in April. This marks the first time this year that the monthly number of large transactions has fallen below three.

The trading pattern is even more pronounced when compared to the same period last year. In April of last year, there were 196 transactions for commercial and office buildings in Seoul, with a transaction volume of 2.5621 trillion won. In April of this year, the number of transactions increased to 202, but the transaction volume actually decreased. This means that a structure is forming where the number of market participants is increasing, but the proportion of large-scale transactions is shrinking.

R Square Research Center analyzed, “The April market saw expanded investment participation, with the number of transactions exceeding 200,” adding, “However, the increase in transaction volume was limited, and the market was characterized by transactions centered on small and medium-sized assets rather than large buildings.”

The industry believes that the recovery in transactions for the small and medium-sized building market is continuing, driven by a convergence of recent expectations for interest rate stability and investment demand based on actual needs. In contrast, it is assessed that transactions for large office buildings are limited to selective deals due to factors such as differences in price expectations between buyers and sellers and market uncertainty.

ソウルビル取引200件突破…市場は生き残ったが、「大手取引」は減った

ソウル商業・業務用不動産市場が取引件数基準で今年に入って最も活発な姿を見せた。ただし、超大型取引はむしろ減少し、市場回復の中心軸が大型ビルより中小型資産に移動する姿だ。

商業用不動産総合サービス企業アルスクエアの不動産データ分析機関RA（アルスクエアアナリティクス）が国土交通部実取引が資料を分析した結果、去る4月ソウル商業・業務用建物取引件数は202件、取引規模は1兆7,664億ウォンと集計された。前月と比較すると取引件数は９．２％、取引規模は５．６％増加した。取引件数は1月143件、2月144件、3月185件に続き4月202件まで増え、3ヶ月連続上昇傾向を続けた。今年に入って初めて月間取引件数200件を超えたのだ。

一方、取引規模の増加幅は比較的大きくなかった。取引件数の増加率よりも取引規模の増加率が低くなり、１件当たりの平均取引額は３月に約９０億ウォンから４月に約８７億ウォンに小幅減少した。

ソウル商業・業務用建物取引3ヶ月連続増加（資料提供：アルスクエア）

大型取引の減少、中小型資産が市場牽引

これは市場に参加する投資家は増えたが、超大型資産ではなく中小型建物中心で取引が行われたためと解釈される。

実際、4月ソウル商業・業務用建物市場で1,000億ウォン以上の取引は2件にとどまった。最大の取引は永登浦区楊平洞5街に位置するロッテ七星飲料楊平洞事業場で約1,580億ウォンで取引され、鍾路区仁義洞ハナ損害保険ビルが約1,370億ウォンに売買され、後に続いた。

今年1月から3月までは毎月1,000億ウォン以上の取引が3件ずつ発生したが、4月には2件に減った。今年に入って初めて月間大型取引件数が３件下に下がったわけだ。

前年同期と比較すると、取引面はより明確である。昨年４月、ソウル商業・業務用建物の取引件数は１９６件、取引規模は２兆５６２１億ウォンだった。今年４月は取引件数が２０２件に増えたが、取引規模はむしろ減少した。市場参加者は増加しているが、大型取引の割合は減る構造が形成されているという意味だ。

アルスクエアリサーチセンターは「４月の市場は取引件数が２００件を超えるなど投資参加が拡大した姿が確認された」とし「ただし、取引規模の増加幅は制限的であり、大型ビルではなく中小型資産中心の取引が市場をリードしたという点が特徴」と分析した。

業界では最近、金利安定期待感と実需要ベースの投資需要がかみ合い、中小型ビル市場の取引回復傾向が続いていると見ている。一方、大型オフィス取引は売り手・買い手間の価格目高差と市場不確実性などの影響で選別的な取引だけがなされているという評価だ。

首尔楼宇交易量突破200笔……市场复苏，但“大额交易”减少

今年首尔商业和办公地产市场交易量表现最为活跃。然而，随着超大型交易数量实际减少，市场复苏的重心似乎正从大型建筑转向中小型资产。

根据综合商业地产服务公司R Square旗下房地产数据分析机构RA（R Square Analytics）对国土交通部实际交易数据的分析，4月份首尔商业及办公楼交易总数为202笔，交易额达1.7664万亿韩元。与上月相比，交易笔数增长9.2%，交易额增长5.6%。交易笔数已连续三个月呈上升趋势，从1月份的143笔、2月份的144笔和3月份的185笔增至4月份的202笔。这是今年以来首尔单月交易笔数首次突破200笔。

另一方面，交易量的增长相对较小。由于交易量的增长率低于交易笔数的增长率，平均每笔交易金额从3月份的约90亿韩元略微下降至4月份的约87亿韩元。

首尔商业和办公楼交易量连续3个月增长（数据来源：R Square）

大额交易、中小资产的减少推动了市场发展。

这是因为虽然参与市场的投资者数量有所增加，但交易主要集中在中小型建筑物，而不是大型资产。

事实上，4月份首尔商业和办公楼市场仅有两笔交易金额超过1000亿韩元。其中最大的一笔是位于永登浦区杨平洞5街的乐天七星饮料杨平洞商业用地，成交价约为1580亿韩元；其次是位于钟路区乾洞的韩亚保险大厦，成交价约为1370亿韩元。

今年1月至3月，每月均有3笔金额超过1000亿韩元的交易，但4月份这一数字下降至2笔。这是今年以来，每月大额交易数量首次低于3笔。

与去年同期相比，交易模式的变化更为显著。去年4月，首尔商业和办公楼宇的交易量为196笔，交易额达2.5621万亿韩元。今年4月，交易笔数增至202笔，但交易额却有所下降。这意味着市场参与者数量增加，但大宗交易的比例却在下降。

R Square 研究中心分析称，“4 月份市场投资参与度有所提高，交易数量超过 200 笔”，并补充道，“然而，交易量的增长有限，而且市场特点是交易集中在中小资产，而不是大型建筑物。”

业内人士认为，中小建筑市场的交易复苏仍在持续，这主要得益于近期市场对利率稳定的预期与基于实际需求的投资需求趋于一致。相比之下，大型办公楼的交易则因买卖双方价格预期差异以及市场不确定性等因素而仅限于选择性交易。

Le marché immobilier de Séoul dépasse les 200 transactions… Le marché se redresse, mais les « opérations à gros budget » diminuent.

Le marché de l’immobilier commercial et de bureaux de Séoul a enregistré cette année son plus fort volume de transactions. Cependant, face au recul des méga-transactions, la reprise du marché semble se concentrer davantage sur les immeubles de petite et moyenne taille que sur les grands bâtiments.

D’après une analyse des données de transactions réelles du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports réalisée par RA (R Square Analytics), agence d’analyse de données immobilières de R Square, société de services immobiliers commerciaux complets, le nombre de transactions d’immeubles commerciaux et de bureaux à Séoul s’est élevé à 202 en avril, pour un volume de 1 766,4 milliards de wons. Par rapport au mois précédent, le nombre de transactions a augmenté de 9,2 % et leur volume de 5,6 %. Le nombre de transactions poursuit sa progression pour le troisième mois consécutif, passant de 143 en janvier, 144 en février et 185 en mars à 202 en avril. C’est la première fois cette année que le volume mensuel de transactions dépasse la barre des 200.

En revanche, la hausse du volume des transactions a été relativement faible. Le taux de croissance du volume des transactions étant inférieur à celui du nombre de transactions, la valeur moyenne par transaction a légèrement diminué, passant d’environ 9 milliards de wons en mars à environ 8,7 milliards de wons en avril.

Les transactions immobilières commerciales et de bureaux à Séoul sont en hausse depuis trois mois consécutifs (Données fournies par R Square).

Le déclin des transactions importantes, les actifs de petite et moyenne taille, sont les moteurs du marché.

Cela s’explique par le fait que, malgré l’augmentation du nombre d’investisseurs présents sur le marché, les transactions se sont concentrées sur des immeubles de petite et moyenne taille plutôt que sur des actifs de grande envergure.

En avril, seules deux transactions ont dépassé les 100 milliards de wons sur le marché immobilier commercial et de bureaux de Séoul. La plus importante a concerné le site commercial Lotte Chilsung Beverage Yangpyeong-dong, situé à Yangpyeong-dong 5-ga, dans le district de Yeongdeungpo, pour un montant d’environ 158 milliards de wons. Elle a été suivie par la vente de l’immeuble Hana Insurance, situé à Inui-dong, dans le district de Jongno, pour environ 137 milliards de wons.

De janvier à mars de cette année, on a dénombré trois transactions mensuelles supérieures à 100 milliards de wons, mais ce nombre est tombé à deux en avril. C’est la première fois cette année que le nombre mensuel de transactions importantes passe sous la barre des trois.

Cette tendance est encore plus marquée par rapport à la même période l’an dernier. En avril de l’année dernière, 196 transactions immobilières commerciales et de bureaux ont été enregistrées à Séoul, pour un volume total de 2 562,1 milliards de wons. En avril de cette année, le nombre de transactions a augmenté pour atteindre 202, mais leur volume a en réalité diminué. Cela signifie qu’une structure se dessine : le nombre d’intervenants sur le marché augmente, tandis que la part des transactions de grande envergure diminue.

Le centre de recherche R Square a analysé : « Le marché d’avril a connu une participation accrue des investisseurs, avec plus de 200 transactions », ajoutant : « Toutefois, l’augmentation du volume des transactions est restée limitée et le marché a été caractérisé par des transactions portant sur des actifs de petite et moyenne taille plutôt que sur de grands immeubles. »

Le secteur estime que la reprise des transactions sur le marché des petits et moyens immeubles se poursuit, portée par la convergence des anticipations récentes de stabilité des taux d’intérêt et d’une demande d’investissement fondée sur des besoins réels. En revanche, les transactions concernant les grands immeubles de bureaux restent limitées à des opérations ciblées, en raison notamment des divergences d’attentes entre acheteurs et vendeurs en matière de prix et de l’incertitude du marché.